Was ist eine Prolongation bei der Baufinanzierung?

Unter Prolongation versteht man die Verlängerung eines bestehenden Immobiliendarlehens bei derselben Bank, wenn die vereinbarte Zinsbindung ausläuft. Die bisherigen Darlehenskonditionen (Restschuld, Bank, Sicherheiten) bleiben meist bestehen, es werden nur Zins, Zinsbindung und Tilgung neu vereinbart.

Eine Prolongation ist damit eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der du keinen Anbieterwechsel vornimmst. Die Bank macht dir in der Regel automatisch ein Prolongationsangebot, oft 6–24 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung.

Wichtig: Eine Prolongation ist kein Muss. Du kannst das Angebot deiner Bank annehmen – oder Alternativen wie Umschuldung oder Forward-Darlehen prüfen.

Was unterscheidet Prolongation von Umschuldung?

Bei der Umschuldung löst du deine bisherige Baufinanzierung durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank ab. Du wechselst also den Anbieter und kannst komplett neue Konditionen verhandeln.

Die Prolongation dagegen bleibst du bei deiner bisherigen Bank. Dadurch entfallen Schritte wie neue Grundschuldeintragungen und Bankenwechsel. Der Prozess ist oft einfacher und schneller, aber nicht automatisch der günstigste.

Sinnvoll ist deshalb ein systematischer Vergleich: Prüfe das Prolongationsangebot im Vergleich zu Alternativen – zum Beispiel über unterschiedliche Finanzierungsvarianten oder Angebote anderer Banken.

Welche Konditionen werden bei der Prolongation neu festgelegt?

Im Rahmen einer Prolongation vereinbarst du mit deiner Bank vor allem:

• den neuen Nominalzins für die nächste Zinsbindung,
• die Dauer der Zinsbindung (z. B. 5, 10, 15 Jahre),
• die Anfangstilgung bzw. Tilgungssatz,
• Vereinbarungen zu Sondertilgungen oder Tilgungswechseln.

Über diese Stellschrauben bestimmst du deine künftige monatliche Rate und die Geschwindigkeit des Schuldenabbaus. Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Gesamtlaufzeit, ein längerer Zinsbindungszeitraum bietet mehr Sicherheit – insbesondere bei knappem Budget.

Nutze den Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien (Zins, Tilgung, Zinsbindung) durchzuspielen, bevor du das Prolongationsangebot unterschreibst.

Wann solltest du dich mit der Prolongation beschäftigen?

Viele Banken schicken etwa 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein erstes Prolongationsangebot. Spätestens dann solltest du:

• deine Restschuld und mögliche Sondertilgungen prüfen,
• aktuelle Zinsniveaus am Markt beobachten,
• Angebote anderer Anbieter zur Anschlussfinanzierung einholen,
• über ein Forward-Darlehen nachdenken, wenn die Zinsbindung noch länger läuft, du dir aber das aktuelle Zinsniveau sichern möchtest.

Faustregel: Kümmere dich mindestens 12 Monate vor Ende der Zinsbindung aktiv um deine Anschlussfinanzierung. So hast du genug Zeit für Vergleiche und Verhandlungen, ohne unter Zeitdruck zu geraten.

So gehst du bei der Prolongation strukturiert vor

1) Restschuld ermitteln: Prüfe, wie hoch deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung voraussichtlich ist – ggf. inklusive geplanter Sondertilgungen.

2) Budget checken: Aktualisiere deine Haushaltsrechnung und überlege, ob eine höhere Tilgung möglich ist. Hilfreich sind Tilgungsstrategien, die zu deiner Lebensplanung passen.

3) Prolongationsangebot prüfen: Analysiere das Angebot deiner Bank kritisch: Zins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen, Flexibilität.

4) Alternativen vergleichen: Hole Vergleichsangebote für Anschlussfinanzierung bei anderen Banken ein und prüfe, ob sich ein Anbieterwechsel trotz etwas höherem Aufwand rechnet.

5) Entscheidung treffen & rechtzeitig unterschreiben: Wähle die Variante, die in Summe aus Rate, Gesamtkosten und Flexibilität am besten zu dir passt – nicht nur den niedrigsten Nominalzins.

Typische Fehler bei der Prolongation – und wie du sie vermeidest

Häufige Stolperfallen bei der Prolongation sind:

• Prolongationsangebot ohne Vergleich zu anderen Banken einfach zu unterschreiben
• zu kurze oder zu lange Zinsbindung zu wählen, ohne Zinsbindung und Zinsrisiko durchzuspielen
• die Tilgung zu niedrig anzusetzen und damit eine hohe Restschuld zu riskieren
• Fristen für ein günstiges Forward-Darlehen zu verpassen

Wer zu früh aus einem Vertrag heraus möchte, stößt zudem auf das Thema Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann teuer werden, wenn Verträge vor Ablauf der Zinsbindung aufgelöst oder umgeschuldet werden.

Tipp: Simuliere mehrere Varianten im Rechner (z. B. höhere Tilgung vs. längere Zinsbindung) und entscheide auf Basis von Stabilität, Flexibilität und Gesamtkosten.