Anschlussfinanzierung – wie es nach der Zinsbindung weitergeht
Läuft die Zinsbindung deines
Annuitätendarlehens aus, brauchst du eine
Anschlussfinanzierung. Dann entscheidest du, ob du bei deiner Bank bleibst
oder zu einem neuen Anbieter wechselst.
Wer rechtzeitig vergleicht, kann bei der Anschlussfinanzierung tausende Euro Zinsen
sparen – vor allem, wenn noch eine hohe Restschuld offen ist.
Prolongation bei der bisherigen Bank oder Anbieterwechsel?
Forward-Darlehen rechtzeitig sichern und Zinsrisiken begrenzen
Mit Rechner & Checkliste Szenarien in Ruhe durchspielen
Optionen
Prolongation oder Bankwechsel – deine Wahl
Bei der Anschlussfinanzierung hast du im Kern zwei Wege:
Prolongation:
Du verlängerst dein bestehendes Darlehen bei der bisherigen Bank
(Prolongation). Vorteil: wenig Aufwand, schnelle Abwicklung.
Nachteil: Das Angebot ist nicht immer das günstigste am Markt.
Umschuldung:
Du wechselst mit der Restschuld zu einer neuen Bank. Das ist oft etwas mehr
Aufwand, kann aber durch bessere Zinsen deutlich günstiger sein – vor allem bei
hoher Restschuld.
In beiden Fällen wählst du erneut Zinsbindung, Tilgung und ggf.
Sondertilgungsrechte. Grundlage ist die noch offene Restschuld deines
Annuitätendarlehens.
Zinssicherung
Forward-Darlehen: Zinsen früh festschreiben
Wenn deine Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, kannst du dir mit einem
Forward-Darlehen schon heute ein Zinsniveau für die Zukunft sichern.
Vorlaufzeit:
Häufig bis zu 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung möglich.
Zinsaufschlag:
Für die Vorlaufzeit wird meist ein kleiner Aufschlag berechnet – dafür
sicherst du dir Planungssicherheit.
Einsatz:
Besonders interessant, wenn dein Budget knapp ist und steigende Zinsen
ein Risiko wären.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Der richtige Zeitpunkt hängt davon ab, ob du ein Forward-Darlehen nutzen willst und wie
hoch deine Restschuld ist. Als grobe Orientierung:
24–60 Monate vorher:
Prüfen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist – vor allem bei
großen Darlehen und erwarteten Zinsanstiegen.
12–24 Monate vorher:
Aktive Marktbeobachtung, erste Angebote einholen und im
Rechner simulieren. Haushaltsrechnung und
Tilgungshöhe neu justieren.
6–12 Monate vorher:
Konkrete Entscheidung zwischen Prolongation und
Anbieterwechsel treffen, Unterlagen zusammenstellen, Konditionen festzurren.
Wer bis kurz vor Ablauf der Zinsbindung wartet, hat kaum noch Verhandlungsspielraum –
gerade in Phasen steigender Zinsen kann das teuer werden.
Beispiel
Anschlussfinanzierung mit und ohne Bankwechsel
Angenommen, nach 15 Jahren Zinsbindung sind von deinem ursprünglichen Darlehen noch
180.000 € offen. Deine Bank bietet dir für die Anschlussfinanzierung 4,2 % Sollzins,
eine andere Bank 3,8 % – jeweils mit ähnlicher Tilgung.
Schon ein Zinsunterschied von 0,4 Prozentpunkten kann bei 180.000 € und neuer
Zinsbindung über viele Jahre einen fünfstelligen Betrag ausmachen.
Im Baufinanzierungsrechner kannst du genau sehen, wie sich Zinsniveau,
Anfangstilgung und Laufzeit auf die Gesamtkosten auswirken.
Wichtig: Beim Bankwechsel fallen ggf. neue Notar- und Grundbuchkosten für die Umschreibung
der Grundschuld an – diese sollten in den Vergleich einfließen.
Stolperfallen
Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung
Zu spät vergleichen:
Wer erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung Angebote einholt, hat weniger Auswahl
und weniger Zeit für einen Bankwechsel.
Nur auf die Rate schauen:
Eine niedrige Rate klingt gut, kann aber durch sehr lange Laufzeiten teuer werden.
Entscheidend sind Gesamtkosten und Restschuld.
Vorfälligkeitsentschädigung ignorieren:
Bei vorzeitigem Ausstieg aus einem laufenden Vertrag kann eine
Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden.
Tilgung nicht anpassen:
Nach einigen Jahren haben sich Einkommen, Familie und Ziele oft verändert –
die Tilgungsstrategie sollte dazu passen.
Sicherheit
Zinsrisiko bewusst steuern
Bei der Anschlussfinanzierung spielst du Zinsrisiken neu durch:
Längere Zinsbindung:
Mehr Sicherheit, meist etwas höhere Zinsen – sinnvoll bei knappem Budget.
Kürzere Zinsbindung:
Günstigere Einstiegszinsen, aber höheres Risiko, später zu schlechteren Konditionen
verlängern zu müssen.
Forward-Darlehen:
Zinsen von heute für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern
(Forward-Darlehen).
Simuliere im Rechner Zinsanstiege von 1–2 Prozentpunkten –
so erkennst du, wie robust deine Finanzierung aufgestellt ist.
FAQ – kurz erklärt
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
1. Was ist eine Anschlussfinanzierung einfach erklärt?
Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung deiner Immobilienfinanzierung nach Ablauf
der Zinsbindung. Die noch offene Restschuld wird mit neuen Konditionen weiterfinanziert –
entweder bei deiner bisherigen Bank oder bei einem neuen Anbieter.
2. Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung solltest du aktiv Angebote vergleichen.
Wenn du ein Forward-Darlehen nutzen möchtest, lohnt sich ein Blick
häufig schon 24 bis 60 Monate vorher.
3. Was ist besser: Prolongation oder Bankwechsel?
Das hängt von den Konditionen ab. Eine Prolongation ist bequem und schnell, ein
Anbieterwechsel kann durch bessere Zinsen deutlich günstiger sein. Wichtig ist ein
Vergleich unter Berücksichtigung von Zins, Tilgung, Restschuld und möglichen
Zusatzkosten wie Grundbuch- und Notarkosten.
4. Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung anpassen?
Ja, in der Regel kannst du bei der Anschlussfinanzierung eine neue
Anfangstilgung und damit eine neue Rate vereinbaren. Das ist eine gute
Gelegenheit, deine Tilgungsstrategie an Einkommen, Familienplanung
und Ziele anzupassen.
5. Was passiert, wenn ich mich nicht rechtzeitig kümmere?
Lässt du die Frist verstreichen, verlängert die Bank den Vertrag meist automatisch zu
sogenannten Variablen Zinsen oder einem Standardangebot – das ist oft
teurer als eine aktiv verhandelte Anschlussfinanzierung. Deshalb rechtzeitig informieren
und vergleichen.
Anschlussfinanzierung jetzt durchrechnen
Prüfe im Baufinanzierungsrechner, wie sich unterschiedliche Zinsniveaus, Zinsbindungen
und Tilgungssätze auf Rate und Restschuld deiner Anschlussfinanzierung auswirken.
Anfangstilgung einfach erklärt – wie viel Tilgung ist sinnvoll?
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