Ratgeber
Haus finanzieren: Planung, Eigenkapital, Kreditarten
Ein solides Finanzierungskonzept beginnt mit einer tragbaren Monatsrate, realistischen Nebenkosten
und der passenden Kombination aus Zinsbindung und Tilgung. Hier bekommst du einen klaren Überblick –
von Eigenkapital und Kaufnebenkosten bis zu den wichtigsten
Kreditarten.
Budget & Eigenkapital
Wie viel Haus ist realistisch?
Orientiere dich an einer Nettobelastung von etwa 30–35 % des frei verfügbaren
Haushaltsnettos. Dazu kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer,
Notar & Grundbuch und ggf. Makler. Viele Banken erwarten
mind. 10–20 % Eigenkapital plus Nebenkosten; Ausnahmen sind möglich
(ohne Eigenkapital finanzieren – Chancen & Risiken).
- Notgroschen einplanen (Instandhaltung, Energie, Unerwartetes).
- Haushaltsrechnung konservativ ansetzen; Puffer einbauen.
- Nebenkosten je Bundesland prüfen und realistisch kalkulieren.
Kreditarten
Annuität, variabel, Forward & Kombi – was passt?
Das Annuitätendarlehen bietet konstante Raten und Planungssicherheit.
Variable Darlehen sind flexibel, bergen aber Zinsrisiken.
Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen für morgen – wichtig bei anstehender
Anschlussfinanzierung. Bauspar-Kombis (Chancen & Grenzen)
eignen sich für klar strukturierte Spar-/Darlehensphasen.
Tipp: Vergleiche mindestens zwei Setups (höhere Tilgung vs. längere Zinsbindung).
Zins & Rückzahlung
Zinsbindung wählen, Tilgungsstrategie festlegen
Längere Zinsbindung bietet Sicherheit, ist anfangs oft teurer.
Mit kluger Tilgungsstrategie reduzierst du Gesamtkosten und Restschuld.
Plane Sondertilgungen ein, wenn möglich.
| Option | Auswirkung |
|---|
| Längere Zinsbindung | Mehr Planungssicherheit, anfangs meist höhere Rate. |
| Höhere Anfangstilgung | Schnellerer Schuldenabbau, geringere Gesamtkosten. |
| Sondertilgung | Flexibel Restschuld drücken – Vertragsbedingungen prüfen. |
Förderungen
KfW & Länderprogramme nutzen
Förderdarlehen und Zuschüsse senken die Gesamtbelastung. Prüfe die
KfW-Programme (z. B. Wohneigentum, Effizienzhaus) und ergänzende Landesförderungen im
Bundesländer-Überblick. Bei Modernisierung lohnt der Blick auf
Kredite fürs Sanieren.
Beispiel
Grobe Kalkulation – so rechnest du
| Posten | Annahme |
|---|
| Kaufpreis | z. B. 450.000 € |
| Kaufnebenkosten | je nach Bundesland ca. 6–12 % (Steuer, Notar, Grundbuch, Makler) |
| Eigenkapital | 20 % (90.000 €) + Nebenkosten |
| Darlehenssumme | Kaufpreis – EK (zzgl. evtl. Modernisierung) |
Werte dienen der Orientierung – konkrete Angebote können abweichen.
Stolperfallen
Typische Fehler vermeiden
- Zu knapp kalkulierte Rate ohne Puffer für Energie & Instandhaltung.
- Zu kurze Zinsbindung bei engem Budget → Zinsänderungsrisiko.
- Modernisierungskosten nicht eingeplant – spätere Nachfinanzierung nötig.
Denke früh an die Anschlussfinanzierung und prüfe die
Forward-Option bei fallenden Restlaufzeiten.
Häufige Fragen – Haus finanzieren
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Empfohlen sind 10–20 % plus Nebenkosten. Mehr Eigenkapital senkt Rate und Gesamtkosten – beachte aber ausreichend Rücklagen.
Welche Zinsbindung soll ich wählen?
Bei knappem Budget eher länger binden (Planungssicherheit). Vergleiche Alternativen in Ruhe – orientiere dich an Zinsbindung wählen.
Was bringt eine höhere Anfangstilgung?
Sie senkt die Restschuld und die Gesamtkosten deutlich – sofern die Monatsrate tragbar bleibt. Hinweise unter Tilgungsstrategien.
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