Ratgeber
Wohnung finanzieren: Besonderheiten beim ETW-Kauf
Eigentumswohnungen (ETW) haben eigene Spielregeln: Teilungserklärung, WEG-Rücklagen, Hausgeld, Sondernutzungsrechte
und oft andere Anforderungen an Beleihung & Bewertung. Hier erfährst du, wie du realistisch planst,
welche Nebenkosten entstehen und worauf Banken beim Wohnung finanzieren besonders achten.
Was ist anders?
Besonderheiten beim ETW-Kauf
Banken bewerten Eigentumswohnungen oft konservativer als Einfamilienhäuser. Gründe sind
Bewirtschaftung durch die Gemeinschaft (WEG), Instandhaltungsstau im Haus,
und Marktgängigkeit je nach Lage/Objektgröße. Prüfe vorab:
- Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung: Nutzungen, Sondernutzungsrechte, Einschränkungen.
- Protokolle & Wirtschaftsplan: Kürzliche Beschlüsse, Konflikte, geplante Maßnahmen.
- Rücklagenhöhe: Ausreichend für Dach, Fassade, Heizung? Sanierungsfahrplan vorhanden?
- Hausgeldstruktur: Welche umlagefähigen/nicht umlagefähigen Kosten fallen an?
- Verwalterleistung: Professionell, transparent, fristgerecht?
Tipp: Lass dir die letzten drei Protokolle & die aktuelle Hausgeldabrechnung geben.
Finanzierung
Bewertung, Beleihung & Eigenkapital
Für Eigentumswohnungen verlangen viele Banken etwas mehr Eigenkapital, v. a. wenn
Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln getragen werden müssen. Üblich sind 15–20 % EK
plus Nebenkosten; bei Top-Bonität sind Varianten mit weniger Eigenkapital möglich
(ohne Eigenkapital – Beachte Risiken).
Prüfe im Rechner unterschiedliche Tilgungsraten und
Zinsbindungen (Tilgungsstrategien, Zinsbindung wählen).
Setze realistische Annahmen für Hausgeld und künftige Instandhaltungen.
Kosten
Hausgeld, Rücklagen & Nebenkosten einplanen
Neben Kaufpreis fallen für ETW laufende Hausgeldzahlungen an (Betriebskosten, Verwaltung,
Rücklagenzuführung). Für die Kaufkalkulation sind außerdem Kaufnebenkosten relevant:
Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuch, ggf. Maklercourtage.
| Posten | Hinweis |
|---|
| Hausgeld | Laufend; variiert nach Objektgröße/Zustand. Teile sind nicht umlagefähig. |
| Rücklagen | Höhe & Zuführung im Wirtschaftsplan prüfen – wichtig fürs Bankenrating. |
| Kaufnebenkosten | Je nach Bundesland ca. 6–12 %: Steuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler. |
Recht & Technik
WEG-Beschlüsse, Sanierungen & Energie
Geplante Sanierungen (z. B. Dach, Fassade, Heizung) beeinflussen künftige Hausgelder und Wertentwicklung.
Förderungen können die Finanzierung entlasten: KfW-Programme sowie
ergänzende Länderprogramme (Überblick).
- Prüfe Sanierungsfahrplan & energetischen Zustand (Energieausweis, Heizung).
- Kläre Sonderumlagenrisiken – sind Rücklagen ausreichend?
- Stellplätze/Balkone als Sondernutzungsrecht korrekt geregelt?
Vergleiche sinnvoll aufsetzen
Zinsbindung, Tilgung & Laufzeit – so findest du die Balance
Simuliere im Rechner mindestens drei Szenarien: (1) höhere Tilgung bei mittlerer Zinsbindung,
(2) längere Zinsbindung mit moderater Tilgung, (3) flexible Optionen (Sondertilgung, Umschuldungsperspektive).
Achte auf Restschuld zum Ende der Zinsbindung und plane die
Anschlussfinanzierung rechtzeitig.
Häufige Fragen – Wohnung finanzieren
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine ETW?
Viele Banken sehen 15–20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten gern. Bei Top-Bonität sind Varianten mit weniger EK möglich – prüfe die Rate im Rechner.
Ist die Zinsbindung bei Wohnungen anders zu wählen?
Nicht grundsätzlich – aber bei knappem Budget bringt eine längere Bindung mehr Planungssicherheit. Siehe Zinsbindung wählen.
Was ist beim Hausgeld wichtig?
Struktur, Höhe und Rücklagenzuführung. Prüfe Protokolle & Wirtschaftsplan – das beeinflusst Rating und künftige Kosten.
