Was sind Notarkosten beim Haus- oder Wohnungskauf?

Notarkosten sind die gesetzlichen Gebühren, die für die Beurkundung des Kaufvertrags und weitere notarielle Tätigkeiten anfallen. Dazu gehören unter anderem:

• Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
• Kommunikation mit Grundbuchamt und Beteiligten
• Auflassungserklärung und Eintragungsbewilligungen
• Verwahrung von Kaufpreisfälligkeitsmitteilungen

Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Notar darf die Gebühren nicht frei festlegen – sie ergeben sich aus Gebührentabellen und hängen maßgeblich vom Gegenstandswert ab, also meist vom Kaufpreis der Immobilie.

Wie hoch sind die Notarkosten in der Praxis?

In der Praxis kannst du für den Kauf einer Immobilie grob mit rund 1 % des Kaufpreises für Notarkosten rechnen. Hinzu kommen etwa 0,3–0,5 % für die Grundbuchkosten. Zusammen liegen Notar- und Grundbuchkosten damit häufig bei circa 1,3–1,5 % des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann das schnell 5.000–6.000 Euro ausmachen – zusätzlich zu Grunderwerbsteuer und eventuellen Maklergebühren. Entsprechend wichtig ist es, diese Beträge in deiner Finanzierungsplanung von Anfang an mitzudenken.

Wichtig: Es handelt sich um grobe Richtwerte. Die tatsächlichen Gebühren ergeben sich immer aus den Tabellen des GNotKG und können je nach Umfang des Geschäfts leicht abweichen.

Welche Leistungen rechnet der Notar ab?

Die Notarkosten bestehen aus einer Reihe einzelner Gebührenpositionen. Typisch sind u. a.:

• Gebühr für Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
• Gebühren für die Auflassung und Eintragungsbewilligungen
• Betreuung des Vollzugs (z. B. Fälligkeitsmitteilung, Löschung alter Grundschulden)
• Auslagen für Porto, Kopien und Kommunikation

Für die Bestellung einer Grundschuld zur Absicherung der Baufinanzierung fallen zusätzliche notarielle Gebühren an, die ebenfalls nach GNotKG berechnet werden. Sie zählen zu den Finanzierungskosten, sollten aber in deiner Gesamtplanung mit den Notarkosten zusammen betrachtet werden.

Wer zahlt die Notarkosten – Käufer oder Verkäufer?

Üblicherweise trägt in Deutschland der Käufer die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung der neuen Rechte im Grundbuch. Der Verkäufer übernimmt in vielen Fällen nur Kosten, die seine Seite betreffen, zum Beispiel die Löschung alter Grundschulden.

Rechtlich können die Parteien die Kostentragung frei regeln – die Praxis hat sich jedoch klar in Richtung Käuferschaft eingespielt. Wichtig ist, dass die vereinbarte Kostentragung im Vertrag eindeutig geregelt wird. Der Notar weist in der Regel vorab auf die übliche Verteilung hin.

Tipp: Plane die Notarkosten als festen Bestandteil deiner Kaufnebenkosten ein – zusammen mit Grunderwerbsteuer und weiteren Posten aus dem Artikel Kaufnebenkosten.

So planst du Notarkosten von Anfang an mit ein

1) Kaufpreis ansetzen: Starte mit dem geplanten Kaufpreis der Immobilie und addiere die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.

2) Richtwert für Notar & Grundbuch: Rechne mit ca. 1,3–1,5 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten, um einen ersten Orientierungswert zu haben.

3) Finanzierungsbedarf bestimmen: Prüfe, wie viel Eigenkapital für Nebenkosten zur Verfügung steht und wie hoch der Finanzierungsbedarf ausfallen darf. Hilfreich ist dazu der Baufinanzierungsrechner.

4) Angebote der Bank einholen: Kläre mit deinem Finanzierungsberater, ob Notar- und Grundbuchkosten ganz oder teilweise aus dem Darlehen mitfinanziert werden oder aus Eigenkapital zu zahlen sind.

5) Liquidität sichern: Bedenke, dass Notarkosten meist kurz nach Beurkundung zu zahlen sind. Plane deshalb ausreichende Liquiditätsreserven für diesen Zeitpunkt ein.

Typische Irrtümer rund um Notarkosten

Viele Käufer unterschätzen die Rolle der Notarkosten oder planen sie zu knapp ein. Typische Fehler sind:

• Notar nur als „Formalität“ zu sehen und Nebenkosten nicht sauber zu kalkulieren
• Zusätzliche Kosten für Grundschuldbestellung und Löschungen zu übersehen
• Fälligkeit der Rechnung zu spät einzuplanen und Liquiditätsengpässe zu riskieren

Besser: Nutze eine vollständige Übersicht zu Nebenkosten beim Immobilienkauf und stimme deine Tilgungsstrategien und die Zinsbindung so ab, dass trotz Notarkosten ausreichend Puffer bleibt.

Gut zu wissen: Notarkosten sind keine „verhandelbaren“ Gebühren – sie ergeben sich aus gesetzlichen Tabellen. Sparpotenzial liegt eher bei Kaufpreis, Finanzierung und anderen Nebenkosten.