Ohne Notar kein Immobilienkauf: Beurkundung, Vormerkung, Eigentumsumschreibung – und bei Finanzierung meist die Grundschuld. Dieser Ratgeber zeigt dir, welche Posten in den Notar- und Grundbuchkosten stecken, wann sie fällig werden und wie du sie in deiner Finanzierung realistisch berücksichtigst.
Szenarien testen (Zinsbindung/Tilgung) und Pflichtkosten wie Notar/Grundbuch von Anfang an mitdenken.
Notar & Grundbuch sind Pflicht – dazu kommen Grunderwerbsteuer und ggf. Makler. Alles im Überblick.
Unterlagen, Ablauf, Fristen, Kostenblöcke – kompakt zum Abhaken, damit nichts liegen bleibt.
Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtssicher beurkundet wird und die Abwicklung sauber läuft. In den Notarkosten stecken typischerweise unter anderem: Vorbereitung/Entwurf, Beurkundung, Kommunikation mit Beteiligten, Einholen von Unterlagen sowie die Koordination von Fälligkeitsvoraussetzungen.
Wichtig: Der Notar „verhandelt“ nicht, sondern setzt den rechtlichen Prozess korrekt um. Das spart später teure Fehler.
Das Grundbuch bildet Eigentum und Rechte an der Immobilie ab. Beim Kauf fallen Kosten für Eintragungen an, vor allem für die Vormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung. Wenn du finanzierst, wird in der Regel eine Grundschuld eingetragen – auch das ist ein eigener Kostenbaustein.
In der Praxis gilt: Je mehr Zusatzvorgänge (z. B. Löschungen, Abtretungen), desto höher der Gesamtblock.
Notar- und Grundbuchkosten sind nicht „frei erfunden“, sondern hängen systematisch vom Geschäft und den Eintragungen ab. Für die Planung helfen diese Faktoren:
Als Orientierung wird der Gesamtblock häufig grob in einer Spanne von etwa 1,5–2,0 % des Kaufpreises überschlagen. Für konkrete Zahlen ist die individuelle Konstellation entscheidend.
In vielen Fällen läuft es (vereinfacht) so ab: Vertrag wird beurkundet, Vormerkung wird eingetragen, Fälligkeitsvoraussetzungen werden geprüft, Kaufpreis wird gezahlt und anschließend erfolgt die Eigentumsumschreibung. Notar und Grundbuch stellen ihre Kosten separat in Rechnung – und bei Finanzierung kommen Vorgänge rund um die Grundschuld hinzu.
Tipp: Plane die Zahlungen nicht „auf den letzten Euro“, damit die Abwicklung nicht stockt.
Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, Finanzierung mit Grundschuld. Für eine schnelle Budgetierung wird Notar & Grundbuch häufig grob in einer Spanne kalkuliert.
Wichtig ist die Systematik: Notar & Grundbuch als Pflichtblock separat erfassen – und dann mit Kaufnebenkosten (inkl. Grunderwerbsteuer) zu einem Gesamtbudget zusammenziehen.
Nur sehr begrenzt. Die Kosten entstehen überwiegend aus Pflichtvorgängen. Was in der Praxis trotzdem hilft:
Für die Finanzierung ist meist wichtiger als „Sparen“: die Kosten korrekt einzuplanen, damit es keine Lücke im Eigenkapital gibt.
Typisch sind Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrags, Eintragungen wie Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung sowie bei Finanzierung die Grundschuld (und ggf. zusätzliche Vorgänge wie Löschungen/Abtretungen).
Häufig wird der Gesamtblock zur Orientierung als Prozentwert vom Kaufpreis überschlagen (z. B. im Bereich von rund 1,5–2,0 %). Der konkrete Betrag hängt von Kaufpreis, Finanzierung und Zusatzvorgängen ab.
Erfasse Notar & Grundbuch als Pflichtblock separat und addiere ihn zu den übrigen Kaufnebenkosten. Mit dem Rechner kannst du Szenarien prüfen, damit Eigenkapitalquote, Rate und Puffer stimmig bleiben.
