Kaufnebenkosten entscheiden oft darüber, ob die Finanzierung „passt“ oder plötzlich Eigenkapital fehlt. Hier bekommst du den schnellen Überblick: Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuch, Makler (falls relevant) – plus typische Zusatzkosten, die viele zu spät einplanen.
Kaufpreis + Bundesland + Makler ja/nein – in Minuten eine belastbare Hausnummer fürs Budget.
Der größte Nebenkostenblock – je nach Standort kann das mehrere Tausend Euro Unterschied machen.
Pflichtkosten beim Kauf: Beurkundung, Vormerkung, Eigentumsumschreibung – inkl. Grundschuld bei Finanzierung.
Unabhängig davon, ob du eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück kaufst: Bestimmte Kostenblöcke sind fest im Prozess verankert. Dazu gehört vor allem die Grunderwerbsteuer, deren Steuersatz vom Bundesland abhängt. Ebenfalls Pflicht sind Notar- und Grundbuchkosten, weil der Kauf notariell beurkundet und im Grundbuch umgesetzt werden muss. Wenn du finanzierst, kommt häufig die Grundschuld hinzu.
Praxisrelevant ist weniger der einzelne Posten, sondern die Gesamtwirkung: Kaufnebenkosten erhöhen den Kapitalbedarf, der entweder aus Eigenkapital oder über die Finanzierung gedeckt werden muss. Genau hier entstehen in Gesprächen mit Banken die wichtigsten Stellschrauben: Eigenkapitalquote, Tilgung, Zinsbindung und Puffer.
Zusätzlich zu den Pflichtkosten kann es einen großen, variablen Block geben: Maklercourtage. Sie fällt nur an, wenn ein Makler provisionspflichtig beteiligt ist – die Höhe und die Kostenverteilung hängen von der konkreten Konstellation ab. Dazu kommen häufig unterschätzte Ausgaben: Objektprüfung/Gutachten, Renovierung, Umzug und Ersteinrichtung. Auch Finanzierungskosten können entstehen, wenn sich die Abwicklung zieht (z. B. je nach Vertrag Bereitstellungszinsen).
Tipp: Plane Zusatzkosten separat als Budgetpuffer ein – so bleibt die Finanzierung stabil, selbst wenn im ersten Jahr nach Kauf mehr anfällt als erwartet.
Die Grunderwerbsteuer ist in vielen Fällen der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird auf die Gegenleistung (typischerweise den Kaufpreis) angewendet. Weil die Bundesländer den Steuersatz festlegen, kann derselbe Kaufpreis in einem anderen Bundesland spürbar höhere Nebenkosten verursachen.
Rechenlogik: Kaufpreis × Steuersatz = Steuerbetrag. In der Praxis ist der Steuerbetrag ein fester Block, den du früh reservieren solltest, weil er nicht „wegverhandelbar“ ist.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, koordiniert die Abwicklung (u. a. Vormerkung, Fälligkeitsvoraussetzungen) und begleitet die Eigentumsumschreibung. Im Grundbuch werden die Eintragungen umgesetzt. Wenn du finanzierst, wird zusätzlich meist eine Grundschuld bestellt, die ebenfalls Kosten verursacht.
Als Faustregel werden Notar- und Grundbuchkosten oft als Prozentwert vom Kaufpreis überschlagen. Für eine belastbare Planung ist jedoch wichtig: Welche Leistungen fallen im Einzelfall an (Grundschuld, Löschungen, Abtretungen, mehrere Beteiligte)?
Maklerkosten fallen nur an, wenn ein Makler provisionspflichtig tätig ist. Die Provisionshöhe ist regional und vertraglich unterschiedlich. Bei Wohnimmobilien (Wohnung/Einfamilienhaus) gibt es Vorgaben zur fairen Kostenverteilung – entscheidend ist aber immer die konkrete Vertragsgestaltung.
Viele Kalkulationen scheitern nicht am Kaufpreis, sondern an unterschätzten Zusatzkosten. Gerade bei Bestandsimmobilien sind kleinere Reparaturen oder Modernisierungen im ersten Jahr häufig. Dazu kommen Umzug, Einrichtung und ggf. Objektprüfung.
Der Steuersatz ist je Bundesland festgelegt. Für exakte Beträge nutze den Rechner mit Kaufpreis und Standort.
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, Bundesland Niedersachsen (Grunderwerbsteuer 5,0 %). Makler ist in diesem Beispiel nicht berücksichtigt (z. B. provisionsfrei / Direktkauf).
Wichtig ist die Methodik: Nicht „eine Prozentzahl raten“, sondern Pflichtkosten + variable Kosten + Puffer getrennt erfassen. Genau so entstehen stabile Finanzierungen.
Banken betrachten den gesamten Kapitalbedarf – nicht nur den Kaufpreis. Kaufnebenkosten sind zusätzlicher Bedarf, der entweder aus Eigenkapital oder über die Finanzierung gedeckt werden muss. Je höher der Finanzierungsanteil, desto wichtiger wird die Struktur (Tilgung, Zinsbindung, Puffer) und desto eher können Konditionen sensibler reagieren.
So gehst du strukturiert vor – ideal, bevor du die Finanzierung final festziehst:
Wenn du darüber hinaus die Gesamtstruktur der Finanzierung (Tilgung, Zinsbindung, Varianten) prüfen möchtest: Baufinanzierung-Überblick.
Häufige Ursachen für Nachfinanzierungen sind zu knapp kalkulierte Nebenkosten, fehlende Puffer und ein zu optimistisches „Alles wird schon passen“. Besser ist: zwei Szenarien rechnen (konservativ vs. ambitioniert) und die Entscheidung nach Stabilität treffen.
Das hängt vor allem vom Bundesland (Grunderwerbsteuer) und davon ab, ob Maklercourtage anfällt. Notar und Grundbuch sind Pflichtkosten. Nutze den Rechner, um deinen Fall sauber zu überschlagen.
Teilweise ist das möglich, erhöht aber den Finanzierungsanteil. Häufig ist eine solide Struktur stabiler, wenn zumindest ein Teil der Nebenkosten durch Eigenkapital gedeckt wird und ein Puffer bleibt.
Zusatzkosten wie Renovierung, Umzug/Einrichtung und Objektprüfung. Diese Posten sind oft nicht „klein“ und sollten als eigener Puffer eingeplant werden.
