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Lexikon · Anschlussfinanzierung
Forward-Darlehen – Zinsen heute sichern für morgen
Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Baufinanzierung, mit der du dir
heutige Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft sicherst. Der Vertrag
wird jetzt abgeschlossen, die Auszahlung und Zinsbindung starten aber erst später.
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll ist – und wann nicht
Grundlagen
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Bei einem Forward-Darlehen vereinbarst du heute die Konditionen für ein Darlehen, das erst
künftig ausgezahlt wird – meist, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet. Damit „reservierst“
du dir das heutige Zinsniveau für morgen.
Vertragsabschluss heute:
Du fixierst Sollzins, Laufzeit, Tilgung und Zinsbindung jetzt.
Vorlaufzeit:
Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt eine Forward-Phase (z. B. 24 Monate).
Start der Zinsbindung:
Die neue Zinsbindung beginnt, wenn die alte ausläuft oder zu einem definierten Zeitpunkt.
Das Forward-Darlehen ist damit vor allem ein Instrument zur Absicherung gegen
steigende Zinsen.
Abgrenzung
Forward-Darlehen vs. Prolongation & Neudarlehen
Für die Anschlussfinanzierung hast du grundsätzlich mehrere Optionen:
Prolongation:
Du bleibst bei deiner bisherigen Bank und verlängerst das Darlehen zu neuen Konditionen
(Prolongation).
Neudarlehen:
Du wechselst die Bank und nimmst eine neue Baufinanzierung auf.
Forward-Darlehen:
Du schließt das Neudarlehen heute schon für einen zukünftigen Starttermin ab.
Welcher Weg passend ist, hängt von deiner Bonität, deinem
Eigenkapital und deiner Einschätzung der Zinsentwicklung ab.
Kostenstruktur
Forward-Aufschlag: Warum das Darlehen teurer sein kann
Weil die Bank dir das heutige Zinsniveau für die Zukunft garantiert, verlangt sie in der
Regel einen Forward-Aufschlag auf den Sollzins. Häufig steigt dieser
Aufschlag mit der Länge der Vorlaufzeit.
Grundprinzip:
Je weiter der Start in der Zukunft liegt, desto höher ist meist der Aufschlag.
Auswirkung:
Der Effektivzins des Forward-Darlehens liegt etwas über einem sofort beginnenden Darlehen.
Chance vs. Sicherheit:
Du tauschst die Chance auf zukünftige Niedrigzinsen gegen Planungssicherheit ein.
Wie sich der Forward-Aufschlag auf deine Rate und Gesamtkosten auswirkt, kannst du mit dem
Baufinanzierungsrechner durchspielen.
Nicht vergessen
Weitere Kosten & Stolperfallen
Auch beim Forward-Darlehen gelten die üblichen Kostenaspekte der Baufinanzierung – und einige
zusätzliche Punkte:
Nebenkosten:
Bei Bankwechsel können Grundschuldbestellung oder -abtretung Kosten auslösen
(Notar & Grundbuch).
Vorfälligkeitsentschädigung:
Löse dein bestehendes Darlehen vorzeitig ab, kann eine
Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Bindung:
Einmal abgeschlossen, bist du an das Forward-Darlehen gebunden – selbst wenn die Zinsen
später unerwartet fallen.
Prüfe daher nicht nur den Zins, sondern immer auch Vertragslaufzeit, Flexibilität und mögliche
Gebühren.
Strategie
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein kann
Ein Forward-Darlehen spielt seine Stärken vor allem dann aus, wenn du steigende Zinsen
erwartest und dein Budget wenig Spielraum lässt. Typische Situationen:
Ende der Zinsbindung absehbar:
Deine Zinsbindung läuft in 12–36 Monaten aus und du möchtest frühzeitig planen.
Knapp kalkuliertes Budget:
Dein Haushalt verkraftet Zinsanstiege nur begrenzt, Planungssicherheit ist wichtiger als der
„letzte“ Zehntelpunkt Zins.
Langfristige Immobilienneutzung:
Du planst, die Immobilie auch langfristig zu halten und nicht kurzfristig zu verkaufen.
Als grobe Orientierung werden Forward-Darlehen häufig 24 bis 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
geprüft – je nach Angebot und Zinsumfeld.
Risiko
Wann du vorsichtig sein solltest
Nicht in jeder Situation ist ein Forward-Darlehen die beste Wahl. Vorsicht ist geboten, wenn:
Zinsentwicklung unsicher ist:
Fällt das Zinsniveau entgegen deiner Erwartung, bleibst du an den höheren Forward-Zins gebunden.
Lebensplanung unklar ist:
Stehen große Veränderungen (Jobwechsel, Familie, Standortwechsel) im Raum, kannst du
die langfristige Bindung später bereuen.
Restschuld gering ist:
Bei sehr kleiner Restschuld können Forward-Aufschlag und Nebenkosten den Nutzen übersteigen.
In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, erst näher am Ende der Zinsbindung Angebote zu vergleichen
(Finanzierungsvarianten vergleichen) oder eine kürzere neue Zinsbindung zu wählen.
FAQ – kurz erklärt
Häufige Fragen zum Forward-Darlehen
1. Was ist ein Forward-Darlehen bei der Baufinanzierung?
Ein Forward-Darlehen ist ein heute abgeschlossener Kreditvertrag, dessen Auszahlung und
Zinsbindung erst in der Zukunft starten. Du sicherst dir damit das aktuelle Zinsniveau
für deine Anschlussfinanzierung, zahlst dafür aber meist einen
Forward-Aufschlag auf den Sollzins.
2. Wie lange im Voraus kann man ein Forward-Darlehen abschließen?
Viele Banken bieten Forward-Darlehen mit einem Vorlauf von etwa 6 bis 60 Monaten an.
Wie lange es im Einzelfall möglich ist, hängt vom Anbieter ab. Je weiter der Start
in der Zukunft liegt, desto höher ist typischerweise der Forward-Aufschlag.
3. Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn du mit steigenden Zinsen
rechnest und dein Budget wenig Spielraum für höhere Raten lässt. Läuft deine
Zinsbindung in den nächsten Jahren aus und du willst Planungssicherheit, kann ein
Forward-Darlehen eine sinnvolle Absicherung sein.
4. Welche Nachteile hat ein Forward-Darlehen?
Der größte Nachteil: Fällt das Zinsniveau wider Erwarten, bist du trotzdem an den höheren
Forward-Zins gebunden. Zudem verteuert der Forward-Aufschlag den Kredit geringfügig und bei
vorzeitigem Ausstieg können Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung
entstehen.
5. Wie vergleiche ich Forward-Darlehen sinnvoll?
Vergleiche nur Angebote mit gleicher Vorlaufzeit, Zinsbindung, Tilgung und Darlehenshöhe.
Achte auf den effektiven Jahreszins und nutze anschließend den
Baufinanzierungsrechner, um die Auswirkungen auf Monatsrate und
Gesamtkosten über die Laufzeit zu prüfen.
Forward-Darlehen durchrechnen & Zinsrisiko prüfen
Simuliere im Rechner, wie sich Zinsniveau, Forward-Aufschlag und Tilgung auf deine Monatsrate
und die Gesamtkosten auswirken. So erkennst du, ob ein Forward-Darlehen wirklich zu deiner
Situation passt.
Fremdkapital
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