Du möchtest dein Immobiliendarlehen vorzeitig ablösen, um zu verkaufen oder günstiger zu finanzieren? Dann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Hier erfährst du, wann Banken sie verlangen dürfen, wie sie ungefähr berechnet wird und welche Spielräume du nutzen kannst.
Wann die Bank eine Entschädigung verlangen darf – und wann nicht. Überblick zu Zinsbindung, Verkauf & Sonderkündigungsrecht.
Restschuld, Restlaufzeit, Sollzins & aktuelles Zinsniveau – so leitet die Bank die Entschädigung her.
Sondertilgungen, Kündigungsrechte nach 10 Jahren und Alternativen zur sofortigen Ablösung nutzen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen können, wenn du dein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung ganz oder teilweise zurückzahlst. Hintergrund: Die Bank hat mit deinen Zinszahlungen gerechnet und muss sich jetzt zu schlechteren Konditionen refinanzieren oder Geld früher anlegen.
Typische Gründe für eine vorzeitige Ablösung sind ein geplanter Verkauf der Immobilie, eine Umschuldung auf einen günstigeren Kredit oder eine grundlegende Umstrukturierung der Tilgungsstrategie. Ob und in welcher Höhe eine Entschädigung zulässig ist, hängt von Zinsbindung, Vertragsart und rechtlichen Kündigungsrechten ab.
Grundsätzlich kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn du ein fest verzinstes Annuitätendarlehen vor Ende der Sollzinsbindung vollständig oder in größerem Umfang zurückzahlst.
Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen:
Im Zweifel lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag – und der Vergleich mit Alternativen wie Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen.
Die konkrete Berechnung ist komplex und je nach Bank unterschiedlich. Grob gesagt vergleicht die Bank: Was hätte sie an Zinsen bekommen, wenn der Vertrag normal weiterläuft, mit dem, was sie jetzt am Markt noch erzielen kann.
Wichtige Einflussfaktoren sind:
Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du zumindest grob abschätzen, welche Zinskosten du bei der alten und bei einer neuen Finanzierung zu erwarten hast.
Nicht immer ist die sofortige komplette Ablösung die beste Lösung. Alternativen können sein:
Je besser du Timing, Ziele und Zinsbindung aufeinander abstimmst, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine teure Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
1) Vertragsdaten sammeln: Restschuld, Sollzins, Beginn und Ende der Sollzinsbindung, vereinbarte Sondertilgungen.
2) Grund für die Ablösung klären: Verkauf, Umschuldung (Umschuldung), Scheidung, Erbschaft oder Umzug – bei berechtigtem Interesse können Sonderregeln gelten.
3) Berechnung der Bank anfordern: Lass dir die Berechnung transparent erläutern, inklusive Rechenweg und verwendeter Zinssätze.
4) Alternative Szenarien prüfen: Späterer Ablösezeitpunkt, Nutzung von Sondertilgungen oder geplante Anschlussfinanzierung können die Entschädigung senken.
5) Gesamtrechnung machen: Vergleiche alte und neue Finanzierung mit dem Rechner – inklusive Vorfälligkeit, Notar- und Grundbuchkosten (Notar & Grundbuch).
Viele Kreditnehmer schauen nur auf den neuen, niedrigeren Zinssatz – und unterschätzen, wie stark die Vorfälligkeitsentschädigung die Ersparnis auffrisst. Ohne vollständige Gesamtrechnung kann eine Umschuldung trotz besserem Zinssatz am Ende teurer sein.
Ebenfalls kritisch: Sondertilgungen nicht zu berücksichtigen, auf die du vertraglich Anspruch hast. Werden sie in der Bankberechnung ignoriert, kann die Entschädigung zu hoch ausfallen.
Tipp: Vergleiche immer mehrere Szenarien (sofortige Ablösung vs. späterer Wechsel, mit und ohne Sondertilgung) und prüfe die Bankberechnung sorgfältig. Bei Unklarheiten lohnt eine zweite Meinung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen können, wenn du ein fest verzinstes Immobiliendarlehen vor Ende der Sollzinsbindung ganz oder teilweise zurückzahlst. Sie soll den Zinsverlust ausgleichen, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet.
Die Bank vergleicht vereinfacht gesagt die Zinsen, die sie bis zum Ende der Zinsbindung bekommen hätte, mit den Zinsen, die sie jetzt am Markt erzielen kann. Grundlage sind Restschuld, Restlaufzeit, vertraglicher Sollzins, aktuelles Zinsniveau und vereinbarte Sondertilgungsrechte.
In der Regel nur bei fest verzinsten Darlehen während der laufenden Sollzinsbindung, wenn du den Kredit auf eigenen Wunsch vorzeitig beendest oder in größerem Umfang zurückzahlst. Nach etwa zehn Jahren Laufzeit besteht häufig ein gesetzliches Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeit.
Möglichkeiten sind: Kündigung nach Ablauf der Zehnjahresfrist, Nutzung von Sondertilgungen, sorgfältige Wahl der Sollzinsbindung, Übernahme des Darlehens durch den Käufer beim Hausverkauf oder ein späterer Umschuldungszeitpunkt.
Nein. Sie kann anfallen, wenn du das Darlehen vorzeitig ablöst. In manchen Fällen ist eine Darlehensübernahme durch den Käufer möglich oder es bestehen besondere Kündigungsrechte. Hier lohnt die individuelle Prüfung mit Bank und Fachberatung.
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