Ratgeber
Nebenkosten beim Immobilienkauf richtig berechnen
Zur tragbaren Monatsrate kommen einmalige Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar,
Grundbuch und ggf. Makler. Je nach Bundesland bewegen sie sich grob bei ~6–12 % des
Kaufpreises. Hier erfährst du, wie du realistisch kalkulierst – mit Beispielrechnung und Checkliste.
Bestandteile
Was gehört zu den Nebenkosten?
| Posten | Typische Spanne | Hinweis |
|---|
| Grunderwerbsteuer | ca. 3,5–6,5 % | Bundeslandabhängig; Grundlage meist der Kaufpreis. |
| Notarkosten | ca. 0,8–1,2 % | Beurkundung Kaufvertrag, ggf. Vollmachten & Beglaubigungen
(Details). |
| Grundbuchkosten | ca. 0,3–0,5 % | Eintrag Eigentum & Grundschuld (Details). |
| Maklerprovision | i. d. R. 3,57–7,14 % | Höhe & Verteilung je Region/Vertrag; seit 2020 i. d. R. hälftige Teilung bei
Wohnkäufen. |
| Optional: Bewertung, Vermessung, Gutachten | individuell | Je nach Objektzustand/Bedarf. |
Die Spannen dienen der Orientierung. Maßgeblich sind Gesetze/Verordnungen im Bundesland und der
konkrete Vertrag.
Beispiel
Rechnen mit Faustwerten
Kaufpreis: 400.000 €
| Posten | Ansatz | Ergebnis |
|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | 20.000 € |
| Notar | 1,0 % | 4.000 € |
| Grundbuch | 0,4 % | 1.600 € |
| Makler | 3,57 % | 14.280 € |
| Summe Nebenkosten | | 39.880 € (~10 %) |
|---|
Tipp: Plane zusätzlich einen Notgroschen für Instandhaltung & Umzug.
Checkliste
In 5 Schritten sauber kalkulieren
- Kaufpreis realistisch ansetzen (inkl. Renovierung/Modernisierung).
- Bundesland für Grunderwerbsteuer prüfen (Spanne s. o.).
- Notar & Grundbuch zusammen mit ~1,2–1,7 % kalkulieren
(Erläuterungen).
- Maklerprovision & Verteilung klären (regional üblich, vertraglich fixiert).
- Reserve für Umzug, Möbel, kleine Sanierungen einplanen.
Finanzierung
Nebenkosten finanzieren oder selbst zahlen?
Idealerweise werden Nebenkosten aus Eigenmitteln gezahlt – das verbessert Konditionen und reduziert
das Zinsrisiko. Alternativ ist eine Teil- bzw. 110 %-Finanzierung möglich
(ohne Eigenkapital), häufig mit Aufschlag. Prüfe außerdem Förderdarlehen/Zuschüsse
(z. B. KfW) und Länderprogramme im
Bundesländer-Überblick.
Häufige Fragen – Nebenkosten
Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Maklerhonorar grob ~6–12 % des Kaufpreises. Individuelle Verträge können abweichen.
Wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis berechnet?
In der Regel ja. Ausnahmen gelten z. B. bei mitverkaufter beweglicher Einrichtung (separat ausweisen).
Sollte ich die Nebenkosten finanzieren?
Möglich, aber teurer. Besser ist die Zahlung aus Eigenmitteln. Prüfe Alternativen inkl. Förderdarlehen.
