Sonderfälle: Neubau, Sozialbindung, Milieuschutz
Einordnung: So beeinflussen besondere Regime die Anwendung des Mietspiegels, die Herleitung der Vergleichsmiete und Mieterhöhungen.
Für Grundlagen und Rechenwege siehe Leitfaden Mietspiegel, Vergleichsmiete berechnen und Ortsübliche Miete berechnen. Rechtliche Grenzen erklärt Kappungsgrenze & Mietpreisbremse.
1) Überblick: Wirkung auf Mietspiegel & Recht
| Sonderfall | Primärregel | Rolle Mietspiegel | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|---|
| Neubau | Oft ausgenommen von Mietpreisbremse (Stichtage/Definition lokal) | Orientierung/ Plausi für Ausgangsmiete | Lokale Verordnung/Definition „Neubau“ prüfen; Dokumentation der Merkmale |
| Sozialbindung | Förderrechtliche Mietobergrenzen/Berechnungen | Untergeordnet; Fördervorgaben gehen vor | Bindungsdauer, Bewilligungsbescheid, Berechnungsbögen beifügen |
| Milieuschutz | Erhaltungssatzung: Genehmigungspflichten/ Eingriffe bei Modernisierung | Indirekt über zulässige Maßnahmen/Zuschläge | Lokale Satzung/Leitfäden der Kommune verlinken und beilegen |
2) Neubau: Was ist zu beachten?
- Definition & Stichtage der Kommune prüfen (lokale Verordnung).
- Ausgangsmiete mit Mietspiegel plausibilisieren; Merkmale & Wohnfläche sauber dokumentieren.
- Bei Neuvermietung: Unterschiede zu Bestandsmiete beachten → Neuvermietung vs. Bestand.
3) Sozialbindung: Vorrang der Förderregeln
Pflichtunterlagen
- Bewilligungs-/Förderbescheid (Bindungsdauer, Miethöhen)
- Berechnungsbögen/Tabellen der Stelle
- Nachweise Modernisierung (falls relevant)
Praxis
- Mietspiegel nur ergänzend (Plausibilisierung)
- Kommunale Vorgaben & Fristen strikt einhalten
- Transparente Aktennotiz/Belegliste führen
4) Milieuschutz: Auswirkungen auf Zuschläge
In Erhaltungsgebieten können bestimmte Modernisierungen genehmigungspflichtig sein. Das wirkt mittelbar auf Zuschläge/Spannenlage.
- Zuschläge nur, wenn Maßnahmen zulässig und umgesetzt sind → Ausstattungs-/Lagezuschläge
- Bei geplanten Modernisierungen: Genehmigungslage dokumentieren
- Lokale Satzung/Leitfäden in den Anhang aufnehmen
5) Beispiele (vereinfacht)
| Fall | Ausgangslage | Prüfung | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Neubau-Erstvermietung | Gute Lage, hochwertige Ausstattung | Neubau-Ausnahme lokal? Mietpreisbremse prüfen | Vergleichswert als Plausi herleiten; Merkmale dokumentieren |
| Sozialgebundene Wohnung | Fördermietobergrenze vorhanden | Förderregeln vorrangig anwenden | Mietspiegel nur ergänzend; Belege beifügen |
| Milieuschutz-Gebiet | Modernisierung geplant | Genehmigung nötig? Einfluss auf Zuschläge | Satzung prüfen; ggf. Maßnahmen anpassen |
Bei Sonderfällen immer zweigleisig dokumentieren: (1) fachliche Herleitung (Vergleichsmiete/Spanne), (2) spezielle Regime/Verordnungen. Das erhöht die Rechtssicherheit.
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