Wohnwertmerkmale richtig einordnen (Baujahr, Lage, Ausstattung …)
Ziel: Lage, Baujahr, Ausstattung und Energiezustand so bewerten, dass die Einordnung in die Mietspiegel-Spanne nachvollziehbar und belastbar ist.
Für die Gesamtlogik siehe Leitfaden Mietspiegel. Zur konkreten Berechnung wechselst du zu Vergleichsmiete berechnen oder Ortsübliche Miete berechnen.
1) Daten sammeln
Pflichtangaben
- Wohnfläche nach WoFlV (qm)
- Adresse, Stadtteil (Mikrolage)
- Baujahr und Modernisierungsjahre
- Ausstattung (Bad, Küche, Boden, Balkon, Aufzug)
- Energiekennwerte, Heizungsart
Nützliche Belege
- Grundriss/Flächenberechnung
- Nachweise zu Modernisierungen
- Fotos (Zustand/Ausstattung)
2) Lage bewerten
Unterscheide zwischen Makrolage (Stadt) und Mikrolage (Stadtteil/Quartier). Typische Kriterien:
Indikatoren (besser)
- Ruhige, gefragte Quartiere
- Gute ÖPNV-/Infrastruktur-Anbindung
- Nähe zu Grünflächen/Wasser
Indikatoren (schwächer)
- Lärm-/Gewerbenähe
- Mangelnde Infrastruktur
- Sanierungsrückstände im Umfeld
3) Ausstattung & Zustand
Zuschläge (Beispiele)
- Balkon/Terrasse, Aufzug
- Modernes Bad, hochwertige Böden
- Einbauküche in gutem Zustand
Abschläge (Beispiele)
- Einfacher Zustand, fehlender Balkon
- Schlechter energetischer Zustand
- Ungünstiger Zuschnitt
4) Spannenlage ableiten
Führe die Kriterien zusammen und wähle einen Wert in der Spanne. Halte die Begründung kurz, aber schlüssig.
Begründungs-Schablone
Feld/Spanne → Merkmale (±) → gewählter €/m² → Endbetrag
Weiter mit der Vergleichsmiete berechnen oder mit Ortsübliche Miete berechnen.
Nutze für jede Wohnung eine kurze Bewertungs-Notiz (max. 4 Zeilen). So bleibt die Spannen-Einordnung später nachvollziehbar – auch gegenüber Mietern.
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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
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